Hoge kosten en slecht onderhoud, hoe voorkomt u dat?
Misschien heeft u het kort geleden gelezen in de krant; driekwart van de VvE’s is ontevreden over haar beheerder en heeft te maken met hoge kosten en slecht onderhoud (Hoge kosten en slecht onderhoud: driekwart VvE’s ontevreden over beheerders | Economie | AD.nl). Dat is met recht een hoofdpijndossier te noemen voor VvE’s. Slecht onderhoud en hoge kosten zijn natuurlijk onherroepelijk met elkaar verbonden, maar hebben ook gevolgen voor de maandelijkse bijdrage van de leden. Die moeten immers samen sparen voor deze kosten. Maar hoe kan een VvE dit nu voorkomen?
Waarom is goed onderhoud belangrijk voor een VvE?
Groot onderhoud van een complex heeft niet alleen een esthetische waarden, het heeft vooral een bouwkundige waarde. Bij veel onderdelen van een gebouw leidt slecht onderhoud tot bouwkundige gebreken. Denk bijvoorbeeld aan houten gevelkozijnen; worden die te lang niet geschilderd, dan kan er houtrot ontstaan wat negatieve gevolgen heeft voor de thermische werking van de kozijnen. Of wanneer het dak te lang niet onderhouden wordt ontstaat er een grotere kans op lekkages met veel schade in het pand tot gevolg. Door het pand goed te onderhouden kan men dit voorkomen.
Slecht onderhoud leidt tot hogere onderhoudskosten
Dit is een punt waar veel (voornamelijk kleinere) VvE’s de mist in gaan; verkeerde zuinigheid. Vaak wordt gedacht dat het onderhoud enkel een esthetische functie heeft en vindt men de kosten niet opwegen tegen de baten. Om dan te besparen op de maandelijkse bijdrage wordt het onderhoud met een of meerdere jaren uitgesteld.
Doordat de bouwkundige staat vervolgens verslechterd worden de kosten van het onderhoud uiteindelijk nog veel hoger. Neem weer de houten gevelkozijnen. Deze moeten normaliter elke 5 à 6 jaar geschilderd worden, op zich al een vrij prijzig onderhoud. Wordt dit niet op tijd gedaan en begint het lak- en/of houtwerk te scheuren, dan moeten er al veel meer handelingen verricht worden om de kozijnen te schilderen en zijn de kosten dus hoger.
Wacht men nog langer en treedt er houtrot op, dan moet dit eerst ook nog hersteld worden en lopen de kosten nog veel verder op. Onder aan de streep is de VvE dan duurder uit dan wanneer zij het onderhoud volgens het MJOP uitvoeren.
2 gradaties van achterstallig onderhoud; scheuren in het lakwerk. Grondig schuurwerk en grondlak nodig voor een goed eindresultaat. In de tweede foto een situatie van houtrot, waarbij eerst het houtrot verwijderd en gerepareerd moet worden.
Slecht onderhoud en hoge kosten voorkomen met een MJOP
In een goed MJOP is een onderhoudsprognose met kosten vastgesteld op basis van meerdere factoren;
- Conditie van de materialen naar aanleiding van een NEN 2767 Conditiemeting;
- Aantal vierkante- of strekkende meters
- Gemiddelde eenheidsprijs op basis van marktwerking
- Onderhoudscyclus op basis van de bouwkundige maatstaven van materialen
Wanneer een VvE beschikt over een goede MJOP is het aan haar de taak om deze op een correcte wijze te implementeren. Het is van belang dat er jaarlijks een VvE vergadering wordt georganiseerd waarin de MJOP en specifiek de aanstaande onderhoudsposten worden besproken. Het is de taak van het bestuur of de beheerder om de leden te wijzen op het onderhoud en toezicht te houden dat het onderhoud tijdig wordt uitgevoerd. Wanneer het MJOP goed wordt opgevolgd kunnen de kosten relatief laag worden gehouden.
