U heeft als VvE een MJOP laten opstellen en voor het aankomende jaar staan plots enkele grote onderhoudsposten op de planning. De VvE heeft hier niet eerder rekening mee gehouden en staat voor een (financieel) dilemma; wel of niet uitvoeren volgens de planning. Wij krijgen deze vraag vaker tijdens besprekingen en tijdens de conditiemetingen. Het antwoord van ons? Ja dat mag, mits…
Is de planning uit een MJOP bindend?
Het simpele antwoord is nee, niet altijd. De planning op een MJOP is altijd indicatief, hoewel het wel gebaseerd is op bouwkundige principes. Elke materiaal of afwerking heeft een eigen onderhoudscyclus, dus tijdens een NEN-2767 Conditiemeting kan vrij nauwkeurig bepaald worden wanneer het onderhoud uitgevoerd dient te worden.
Echter is de slijtage van een materiaal aan vele factoren onderhevig en kan het zomaar zijn dat het sneller slijt dan het normaal gesproken zou doen. Donker geschilderde kozijnen die op het zuiden staan behoeven bijvoorbeeld veel vaker onderhoud dan witte kozijnen op het noorden.
Daarom is een MJOP niet bindend, maar wel leidend. Het is van groot belang dat een VvE jaarlijks met een kritische blik naar het pand kijkt aan de hand van een MJOP, zodat zij tijdelijk kunnen schakelen.
urgentie |
1 = moet uitgevoerd worden |
2 = mag een jaar worden uitgesteld |
3 = mag meerdere jaren worden uitgesteld |
E = esthetische redenen |
V = veiligheid
De urgentiescore die meegegeven wordt aan onderhoudscyclussen. |
Onderhoud té lang uitstellen
Dit is iets wat wij in de praktijk zeer regelmatig voorbij zien komen, vaak bij de kleinere VvE’s die geen relevante kennis en ervaring hebben met het onderhoud van een pand. Deze VvE’s laten zich in het nemen van beslissingen over het onderhoud vaak leiden door de kosten, waardoor zij geneigd zijn om onderhoud alsmaar uit te stellen om kosten te kunnen besparen. Wat men echter vergeet; het dermate uitstellen van onderhoud kan grote schades tot gevolg brengen. Hoge kosten en slecht onderhoud, hoe voorkomt u dat?
Een van de meest voorkomende vormen van achterstallig onderhoud zien wij voorbij komen in het schilderwerk van houten delen. Men heeft vaak geen idee van de onderhoudscyclus van geschilderde houten delen. In de praktijk hanteren wij altijd;
– Onbeschut buitenschilderwerk; 6 jaar
Onbeschut buitenschilderwerk is al het schilderwerk dat niet beschermt wordt tegen weersinvloeden door bijvoorbeeld een overkapping. Het wordt het hele jaar blootgesteld aan regen, zon, wind, noem maar op. Soms zien wij houten kozijnen die dusdanig blootgesteld worden dat deze een nog kleinere cyclus behoeven, waarbij wij een cyclus van 3 à 4 jaar adviseren.
– Beschut buitenschilderwerk; 9 jaar
Dit is al het buitenschilderwerk dat beschermd wordt door bijvoorbeeld een overkapping of wat gelegen is op een meer inpandig balkon. Deze delen worden niet of nauwelijks bloot gesteld aan regen en zon en slijten veel minder snel.
Het verschil tussen goed onderhouden kozijnen en slecht onderhouden kozijnen
Maar wat nu als men het onderhoud te lang uitstelt? Vaak denkt men dat een schilderbeurt nog wel 1 of 2 jaar uitgesteld kan worden. De scheurtjes en schrale dekking van het schilderwerk wordt vaak niet opgemerkt of genegeerd. Het uitstellen lijkt dan zo onschuldig, maar dat is het zeker niet.
Waar het schilderen van goed onderhouden kozijnen zich beperkt tot het lichtjes opschuren en lakken van de kozijnen, kan het bij slecht onderhoud al snel uitbreiden naar volledig kaal schuren en meermaals gronden alvorens het kozijn gelakt kan worden. Meer handelingen en dus een hogere prijs. Wordt het nóg langer uitgesteld, dan kunnen scheuren in het lakwerk zorgen voor vochtindringing wat weer kan leiden tot houtrot. Dan komen er grote kosten voor houtrotherstel of zelfs vervanging van kozijnen aan bod.
Ons advies
Volg het MJOP altijd zo goed mogelijk op, maar blijf ondertussen elk jaar kritisch kijken naar de conditie van het pand. Houdt scherp in de gaten of de slijtage van onderdelen niet sneller gaat dan gedacht en of het onderhoud naar voren moet worden geschoven. Wilt u onderhoud uitstellen vanwege financiële redenen, blijf dan kritisch op de noodzaak van het onderhoud. Onthoudt altijd dat uitstel kan leiden tot veel hogere kosten. Dan is het soms beter om de bittere pil direct te slikken.
Laat tevens elke 5 jaar het MJOP bijwerken aan de hand van een nieuwe conditiemeting. De bouwkundig inspecteur kan dan kritisch kijken naar de condities van het pand en die vergelijken met 5 jaar terug. Dan kan een verhelderend beeld geven of de slijtage en over onderhoudsposten die in het oude MJOP in de verre toekomst stonden, maar nu dichtbij komen.